Qu’est-ce qu’un investissement locatif clé en main et comment y investir en toute sécurité ?

13/09/2022 | Immobilier

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Rédigé par Sylvain

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L’immobilier clé en main est un terme très problématique. Le problème est qu’il n’y a pas de définition acceptée de ce que signifie réellement « clé en main » ! Beaucoup d’investisseurs immobilier utilisent ce terme à tort et à travers, si bien qu’il perd presque tout son sens. Ainsi, lorsque vous vous demandez « qu’est-ce qu’un investissement locatif clé en main », sachez qu’il n’existe pas de définition standard acceptée, et vous devez être conscient que les personnes avec lesquelles vous travaillez peuvent avoir une définition bien différente de la vôtre.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif clé en main ?

L’investissement immobilier clé en main, c’est quand un investisseur achète une propriété et que tout est fait. Tout ce que l’investisseur doit faire après l’achat est insérer une toute nouvelle clé dans une toute nouvelle serrure, la tourner, et les voila prêt à louer leur nouvelle propriété ! Ne serait-ce pas formidable que ça se passe toujours comme ça ?

Clé en main signifie que tous les principaux systèmes ont été inspectés, réparés ou remplacés, ou au moins inspectés et déterminés comme étant en bon état de fonctionnement et qu’il leur reste au moins quelques années de vie. La plomberie, l’électricité, le chauffage, la ventilation et la climatisation ainsi que la toiture entrent tous dans cette catégorie. De plus, des éléments tels que les sols, les finitions, les comptoirs, la quincaillerie de porte et les robinets doivent tous être remplacés s’ils ne fonctionnent pas et n’ont pas l’air en bon état.

Une propriété clé en main devrait également inclure la propriété gérée par un gestionnaire immobilier réputé avec des années d’expérience.

En général, lors du choix d’un opérateur clé en main, vous devez savoir à qui vous avez affaire. Il est important qu’il ait de l’expérience, de l’éthique et une bonne compréhension de l’investissement immobilier. Malheureusement, le secteur de l’immobilier regorge d’escrocs qui se soucient plus de leurs propres intérêts que des vôtres. Il existe un moyen d’éviter tout cela, alors ne vous inquiétez pas. Pour vous aider à comprendre certains des pièges potentiels de travailler avec un fournisseur clé en main, j’ai compilé une liste des huit principaux signes d’un opérateur immobilier clé en main dangereux.

7 critères dangereux à éviter quand on choisit un opérateur immobilier clé en main

L’opérateur est inexpérimenté

Vous ne voulez pas que votre exploitant immobilier clé en main apprenne sur le tas avec votre argent. Alors, demandez toujours depuis combien de temps ils le font et s’ils ont des dossiers prouvables.

Ne pratique pas lui-même

Possèdent-ils personnellement plusieurs propriétés locatives ? Et ça fait des années ? Le travail ne consiste pas seulement à acheter une propriété et à la louer. La bonne communauté, le bon prix et le bon locataire sont essentiels au succès de votre projet, et les personnes avec lesquelles vous travaillez doivent pouvoir l’expliquer facilement et avec précision. S’ils ne peuvent pas, c’est un drapeau rouge.

C’est pourquoi je ne recommande pas aux gens d’acheter des propriétés locatives auprès d’agents immobiliers réguliers. Parce que la plupart des agents immobiliers ne possèdent pas de biens locatifs. Ils se spécialisent dans la vente de résidences principales et beaucoup n’ont même pas leur propre résidence principale. Alors, s’il vous plaît, ne prenez que des conseils de personnes qui ont fait ce que vous voulez faire maintes et maintes fois… pendant de très nombreuses années. Si vous travaillez avec un agent, assurez-vous qu’il possède et a de l’expérience avec son propre bien locatif.

Des lacunes dans le système

Toute bonne opération immobilière clé en main doit disposer d’un système éprouvé et reproductible à l’infini, garantissant cohérence et qualité. Ont-ils un système ? Quel logiciel utilisez-vous dans votre entreprise ? Cela s’applique bien sûr aux équipes de rénovation et aux gestionnaires immobiliers.

Ne peut pas ou ne veut pas changer d’échelle

Malheureusement, un problème que j’ai rencontré à plusieurs reprises, en particulier avec les gestionnaires immobiliers, est leur incapacité ou leur réticence à développer leur entreprise à mesure qu’elle se développe. Ils sont excellents dans leur domaine, ce qui leur permet d’attirer plus de clients, mais ils ne veulent pas embaucher de nouveaux employés car ils ont l’impression de perdre le contrôle. Ou ils veulent embaucher de nouvelles personnes, mais ne savent pas comment et finissent par embaucher les mauvaises personnes. Les nouveaux arrivants ont finalement échoué, exacerbant leur réticence initiale à évoluer ! Alors ils essaient de tout faire eux-mêmes, le service se détériore, les clients (bien sûr) s’en aperçoivent, et ils commencent à perdre des clients ! Pour les gestionnaires immobiliers, demandez toujours comment ils gèrent les clients et quand de nouvelles personnes sont recrutées.

Rénovations inférieures aux normes

Comment savoir si une entreprise dite clé en main ne rénove pas entièrement la propriété qu’elle vend ? Comment savez-vous s’ils essaient simplement de gagner de l’argent et de vous surfacturer pour que vous puissiez le réparer ?

La façon de vous protéger est simple : vous ne les payez pas. N’envoyez jamais d’argent à l’avance pour des rénovations tant que la rénovation n’est pas terminée. Plus précisément, ne payez rien jusqu’à ce que vous puissiez inspecter la propriété – pour vous assurer que les rénovations ont été effectuées. Surtout si vous n’y habitez pas. Vous pouvez demander à quelqu’un que vous connaissez d’y aller, de vérifier et de prendre des photos. Cependant, n’envoyez jamais d’argent pour des réparations tant qu’elles ne sont pas terminées.

Au-dessus du prix du marché

Pensez-vous que des opérateurs immobiliers clés en main éthiquement douteux pourraient essayer de fixer le prix de leurs propriétés bien au-dessus du marché. Réponse : Oui ! Le problème est que si cet opérateur est assez grand, il peut vendre sa propriété à un prix plus élevé à une autre société avec laquelle il travaille, ce qui le fait payer plus qu’il ne l’est réellement, ce qui signifie que lorsque vous êtes payé, cela peut ne pas refléter la réalité 100 % parce qu’il y a suffisamment de propriétés dans la région qui sont « vendues » à des prix artificiels. C’est arrivé. Je pense que les évaluateurs sont pour la plupart assez précis, mais cela n’empêche pas de nombreux commerçants peu scrupuleux d’essayer d’influencer leurs marchés de cette manière.

Antécédents de fraude

Un opérateur en investissement locatif clé en main doit toujours faire preuve de diligence raisonnable lors du recrutement d’une nouvelle équipe immobilière. En cours de route, s’il découvre des antécédents de fraude hypothécaire ou quoi que ce soit de suspect dans le monde de l’immobilier, il est généralement là pour mettre fin à sa diligence raisonnable et ne pas la poursuivre. Cependant, si cela fait longtemps, il demande à ses membres s’ils ont des informations à leur sujet avant de les leur donner.

Comment démarrer un investissement locatif clé en main avec une entreprise de confiance ?

Maintenant que vous connaissez les signes à éviter, il est important de comprendre comment démarrer judicieusement votre investissement immobilier clé en main afin de récolter les bénéfices de l’investissement passif sans risquer un chantage ou une mauvaise expérience.

Tout d’abord, évitez l’un des huit signes ci-dessus. cela va sans dire. Deuxièmement, parlez aux recommandataires de l’entreprise. Allez au marché pour les rencontrer une fois, voir leurs activités, visiter certaines propriétés, vérifier leurs activités – y compris les activités de restauration et de gestion immobilière. Beaucoup de gens hésitent à voyager, mais cela en vaut la peine, au moins une fois. Après avoir travaillé avec quelqu’un pendant un certain temps, vous n’êtes certainement pas obligé d’y aller à chaque fois que vous enrichissez votre portefeuille, mais je pense que cela a du sens la première fois. Pour certains, ce n’est pas possible, et c’est très bien, mais si vous le pouvez, faites-le.

Une fois que vous êtes satisfait des informations d’identification qu’ils fournissent (opérations, équipe de réhabilitation, équipe de gestion de projet et domaines généraux dans lesquels ils investissent), vous pouvez passer à autre chose.

Bien sûr, ces chiffres devraient avoir un sens pour vous. Un mot sur le marché actuel à ce sujet : les flux de trésorerie sont loin d’être aussi bons qu’avant. Les propriétés dans de nombreuses régions s’apprécient plus rapidement que les loyers, bien que les loyers montent également en flèche dans d’autres régions. Mais généralement, dans un marché en hausse, il faut du temps pour que les loyers rattrapent leur retard. Vos coûts resteront largement stables, tandis que les valeurs immobilières et les loyers sont susceptibles d’augmenter. Les chiffres actuels seront donc les pires et s’amélioreront avec le temps. Et, même si vous ne le faites pas, tant que vos revenus dépassent vos coûts, tout ira probablement bien.

Vous pouvez trouver des propriétés d’investissement immobilier clé en main décentes dans toutes les régions. N’oubliez pas qu’il est toujours important de faire preuve de diligence raisonnable dans la mesure où vous êtes à l’aise.

Rédacteur

Auteur : Sylvain

Sylvain est un investisseur immobilier et un entrepreneur qui a travaillé dans la finance. Il est dans le domaine de l’investissement depuis plus de dix ans et rédige des articles de blog pour aider les entreprises à se développer, et les aide également dans leur marketing.

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